北京法院调研报告建议允许农村房屋产权流转

北京法院调研报告建议允许农村房屋产权流转

“只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流传。”北京市怀柔区人民法院院长鲁桂华认为，国家一再强调要加大投入，实现城乡的统筹发展，这也不失为增加投入的途径。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要。

　　农村房屋牵涉到农村宅基地，这历来是一道“红线”。除本集体经济组织成员外，其买卖行为被国家所禁止。但实践中，超范围的农村房屋买卖普遍存在。

　　从调研情况来看，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生。但大量合同纠纷进入司法程序，则从2005年开始。从进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。

结合审判实践与调查摸清的事实，怀柔法院在审理时，进行了有益地尝试。

　　针对买卖双方都为本区农民的，并且双方买卖行为经村集体经济组织认可的；或者买受人已将户口迁入该村的；或者虽不经认可，也没有将户口迁入，但却连续长期生活于此的，都认定为合同有效。

　　对于买受人为城镇居民的，如果在购买房屋后进行了依法登记和产权变更手续；并且买卖行为发生时间较长，购买方已经在此长时间居住，房屋也已经翻盖或重建的，而出卖方已经转为城镇居民，法院也作出合同有效认定。

　　调研情况表明，司法实践中“宜维护买受方利益不宜简单认定买卖无效”。鲁桂华指出，即使纠纷的确存在硬伤，必须要判处合同无效的案件，法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发，也应充分保护买受人的利益。如在房屋标的面临拆迁的情况下，法院会将区位补偿价款的60%至70%判给买受人。因为出卖人出尔反尔的目的，就是要获得拆迁补偿款等高额回报。按照国家的政策，对农户的补偿除地上物补偿外，还将按照占用宅基地的面积大小支付区位补偿款，而区位补偿款的价格往往比较高，有些房主仅此一项就可以获得二三十万元。

　　建议特殊立法掀起农房流转盖头

　　农村宅基地一户一宅，出卖后，不得再申请。为了避免村民出卖房屋后变得居无定所，国家曾再三重申除本集体经济组织成员外，禁止农村宅基地的买卖，禁止城市居民到农村购置房产。但是农村房屋买卖并未因此而销声匿迹，反而出现了“以租代卖”、“以借代卖”等现象。